L’OAT 10 ans, cheval de bataille des crédits immobiliers
Les marchés obligataires jouent la carte capricieuse: après une période de détente, le coût du crédit immobilier repart à la hausse et les emprunteurs ressentent les effets. En six semaines, la progression approche 50 points de base, ce qui pousse de nombreux ménages à revoir leurs projets et à ajuster leur budget.
Pour comprendre ce mouvement, il faut replacer le contexte. Après le choc inflationniste de 2022-2023, les taux avaient flambé, puis se sont calmés en 2024 et ont rebondi en 2025. À l’été dernier, certains prêts sur 20 ans oscillaient autour des 3% et les encours de crédits immobiliers ont progressé d’environ 35% selon la Banque de France.
Depuis le début de 2026, la tendance s’est retournée: janvier affiche une hausse d’environ 4 points, février en ajoute et mars promet d’autres gains. À ce stade, la moyenne observée par les banques avant négociation tourne autour de 3,9% pour les crédits sur 20 ans, note Cafpi.
HCSF et taux d’usure : les règles qui pèsent
La valeur de référence demeure l’OAT 10 ans, baromètre clé qui guide le refinancement bancaire. Dans un contexte géopolitique tendu et avec un écart persistant par rapport au Bund allemand, l’OAT approche les 4%, envoyant un signal difficile au marché obligataire. L’écart France–Allemagne oscille autour de 80 points de base et le déficit public prévu pour 2025 est estimé à 161 milliards d’euros, soit environ 5,4% du PIB, ce qui contribue à une prime de risque qui se répercute sur les prêts.
Face à ces paramètres, les réseaux de courtage rappellent que la hausse des taux se transmet directement aux barèmes. Chez Vousfinancer, on explique que la hausse de l’OAT influe sur les taux et que les banques ajustent leurs barèmes tout en préservant leur rentabilité. Chez Cafpi, on souligne que la concurrence persiste et que les banques tentent de rester compétitives sans sacrifier leurs marges sur le crédit immobilier.
Le cadre du Haut Conseil de stabilité financière demeure inchangé: endettement maximum de 35% des revenus nets, durée maximale de 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé) et marge de flexibilité limitée à 20% de la production trimestrielle. Pour les dossiers fragiles, une combinaison de hausse des taux et de critères stricts peut bloquer l’accès au crédit. Avec environ 4% sur 20 ans, la capacité d’emprunt peut reculer d’environ 10 000 euros pour des mensualités autour de 1 500 euros; et le taux d’usure, calculé trimestriellement, peut retarder l’intégration des évolutions du marché jusqu’à juillet, alimentant les débats sur un passage à un calcul mensuel.